Több éves szakmai tapasztalattal rendelkező kollégáinkkal Szeged és vonzáskörzetében tevékenykedünk. A szakmai tapasztalaton felül rendelkezünk Ingatlanközvetítő szakképesítéssel. 2010-től hazánkban szigorodtak az ingatlanközvetítési-, és értékbecslési tevékenység feltételei. A tevékenység végzéséhez - szakmai végzettségen, és a minősített értékelői feltételeken felül - mind a tevékenységet végző természetes személynek, mind a vállalkozásnak regisztrálnia kell a területileg illetékes önkormányzatnál, az ingatlanközvetítő-, és értékbecslő névjegyzékbe, melynek személyi feltételei:
Lakás vásárláshoz, felújításhoz, szabadfelhasználáshoz, vállalkozás indításához.
2012. január 1-jétől már nemcsak az újépítésű ingatlanokhoz, hanem minden értékesítésre kerülő és tartósan bérbe adott épületre is kötelező az energetikai tanúsítvány elkészítése a 176/2008. (VI.30.) az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló kormányrendelet alapján. A tanúsítvány egy műszaki dokumentum, mely megmutatja, hogy milyen szintű az adott ingatlan energia hatékonysága, és a műszaki állapota alapján mekkora lesz az éves energia fogyasztása. A tanúsítvány az ingatlanra vonatkozóan tartalmaz korszerűsítési javaslatokat.
10 évig érvényes, abban az esetben kell újat készíttetni, ha változás történik az épület műszaki állapotában, illetve ha törvényi szabályozás változik. A skála a legkedvezőbb „A+” kategóriától a legkedvezőtlenebb „I” kategóriáig terjed. A „C” kategória a mindenkori energetikai követelmény szintnek éppen megfelelő épületet vagy lakást jelenti. Maga a címke a háztartási gépek energia fogyasztását jelző címkére hasonlít.
A tanúsítványnak az egyik legfontosabb része a tanúsító szakember javaslata, amikor is ésszerű és megoldható műszaki változtatásokra, korszerűsítésre tesz javaslatokat. A javaslat kitérhet arra, hogy a javasolt megoldások egyenkénti vagy együttes megvalósítása esetén hogyan változik az adott épület fajlagos primer energia igénye, illetve ez alapján az épület milyen energetikai minőségi osztályba kerülhet.
A tulajdonos kérésére és költségére, az adott épület gazdasági élettartama alatti költség hatékonysági számítás is készíthető. A tanúsítvány tartalmazhat további információt a megújuló energia felhasználás mennyiségére, az ajánlások megvalósításának lehetséges lépéseire vonatkozóan, továbbá tájékoztatást adhat a támogatási és finanszírozási programokról.
Új ingatlan esetén a tanúsítás egyszerűsített eljárásban történik. A kivitelezési tervdokumentáció energetikai fejezete alapján készül. Amennyiben a tervnek megfelelően készült el az épület, a beépített épületgépészeti berendezések műszaki jellemzői sem térnek el a számítás során figyelembe vett adatoktól és mindezeket igazolja a felelős műszaki vezető, akkor a tanúsító könnyen megállapíthatja az épület energetikai besorolását. Amennyiben az épületben a tervhez képest megváltozott valamilyen lényeges jellemző, úgy az igazoló számítást újra el kell végezni és az alapján kiállítani a tanúsítványt.
Használt ingatlan esetén, vagy ha nem állnak rendelkezésre az épület tervei, a tanúsítónak a helyszínen fel kell mérnie a lakás paramétereit. A tanúsítás során az energetikai tervezéshez hasonló számítással lehet az épület energetikai jellemzőit megállapítani és a követelményekkel összehasonlítani. Az építtető, illetve a tulajdonos biztosítja a tanúsítás elvégzéséhez szükséges dokumentumokat, számlákat, a szükség szerinti mérések, ellenőrzések elvégzésének helyszíni feltételeit és a szükséges mértékű közreműködést.
Adó fizetési kötelezettség ingatlan eladása esetén: 2008 óta a korábbi 15 évről, 5 évre csökkent az ingatlan átruházásból származó jövedelem adómentessé válása! Tehát aki 2008-ban (vagy előtte) vett ingatlant, majd 2013-ban eladta a azt, annak az eladás adómentes volt. Az 5 éven belül eladásra kerülő ingatlanok esetében kell adót fizetni. Az ilyenkor befizetendó adó az ingatlan vásárlástól eltelt idővel arányosan, évente csökken. Legegyszerűbben az alábbi táblázat segítségével magyarázható el, hogyan csökken az 5 év alatt az adóalapja.
| Vétel évében, és az azt követő évben történő eladás esetében | 100% |
|---|---|
| A vételt követő 2. évben | 90% |
| A vételt követő 3. évben | 60% |
| A vételt követő 4. évben | 30% |
| A vételt követő 5. évtől (az 5. évtől adómentes jövedelem) | 0% |
Mit jelentenek a táblázat %-ai? A táblázatban szereplő %-ok az árkülönbözet időarányos részét mutatják. Ez az a rész amelynek 16%-át be kell fizetni SZJA-ként.
Az adóalapot az a jövedelem adja, hogy az ingatlant magasabb összegért adja el, mint amennyiért megvette. Ez az összeg a vételi és az eladási ár pozitív árkülönbözete. Az adóalapot bizonyos - az ingatlannal kapcsolatos - kiadási tételekkel csökkenteni lehet, ilyenek:
A nem lakóingatlanok esetén (telek, üdülő, garázs, stb.) 15 év maradt az értékesítésből származó jövedelem adóköteles időszaka.
Magánszemélyként, továbbra sem tartozik Áfa körbe egy ingatlan értékesítése (telek ingatlan esetén sem), kivétel ha a tulajdonos azt választja. Viszont automatikusan Áfa köteles az a magánszemély, aki 2 éven belül egymás után, sorozatban 4 db ingatlant vagy építési telket értékesít majd 3 éven belül újabb ingatlant vagy telket ad el.
A lakásvásárlási illeték 2013. elejétől egykulcsossá alakult és 4 %-ra változott a teljes összeg után.
Az illetéktörvény módosításával jól járnak azok, akik olcsóbb lakásba költöznek: negatív forgalmi érték különbözet esetén a vásárló mentesül az illeték megfizetése alól. Ez a változás azoknak jelent könnyítést, akiknek fizetési nehézségeik miatt kell költözniük olcsóbb környékre, kisebb, vagy rosszabb minőségű lakásba.
Kedvezmény a fiatal lakásvásárlóknak: A 35. életévét be nem töltött fiatalok első lakástulajdonának megszerzéséhez 50%-os illetékkedvezményt kaptak, illetve az ingatlan felső értékhatárát kitolták 15 millió forintra. Így például egy 15 milliós lakás vásárlása esetén, a feltételeket teljesítő fiatalnak a 600 ezer forintos alapilleték helyett mindössze 300 ezer forintot kell fizetnie 2013-tól.
Csere esetén az elcserélt lakások értékének különbözete után az illeték mértéke 4%. Ha 1 éven belül volt lakás eladás: lakás 1 éven belüli vétele és eladása esetén a két lakás értékének különbözete után 4% illetéket fizet a magánszemély.
Több lakástulajdon cseréje, illetve egy éven belül több lakástulajdon vásárlása, értékesítése esetén: Magánszemély több lakástulajdon cseréje, illetve egy éven belül több lakástulajdon vásárlása, értékesítése esetén, az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben – a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező egyetlen cserét, értékesítést lehet figyelembe venni. Ha a magánszemély a további lakáscseréivel, lakásvásárlásaival szemben az előbbi feltételeknek megfelelő, további lakáscserét, lakásértékesítést nem tud igazolni, e lakáscserék, lakásszerzések illetékkötelezettsége az általános szabályok szerint alakul.
Újépítésű lakások esetén fizetendő illeték: 15 millió forintig új lakás tulajdonjogának megvásárlása esetén ILLETÉKMENTESSÉG jár, abban az esetben ha a lakás építésére, építtetésére és értékesítésére jogosult vállalkozó által, értékesítés céljára újonnan épített ingatlant választ. 15 és 30 millió forint közötti forgalmi érték esetében illetéket kell fizetni a forgalmi érték 15 millió forintot meghaladó része után. Az illeték mértéke ebben az esetben 4%. 30 millió forintot meghaladó forgalmi érték esetében nincs kedvezmény, a teljes érték után illetéket kell fizetni a használt lakásokra irányadó szabályok szerint.
Ajándékozási illeték: 2014. januártól illetékmentessé vált a házastársak közötti ajándékozás (korábban csak az egyenes ági rokonok közötti ajándékozás tartozott ebbe a körbe). Az illeték törvény új szabályozása kimondja ugyan, hogy mentes az ajándékozási illeték alól az ajándékozó egyenes ági rokona, illetve házastársa által megszerzett ajándék.
Ingatlanértékesítő
Értékesíéti tanácsadó
Ingatlanértékesítő